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      穿越行業周期,龍湖冠寓迎來盈利拐點

      樓盤速遞 | 2021-04-09 09:42:16 我要評論
      [導讀]穿越行業周期,龍湖冠寓迎來盈利拐點
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        在2021年,冠寓的目標是「開業間數達到11萬間,租金收入25億元左右」。

        「公寓數達到10萬間將會是冠寓的盈利拐點,動態投資回收期是5~6年」,這是2019年龍湖對于租賃住房業務的判斷。彼時,長租公寓的洗牌才剛剛開始,大多數人還寄希望于燒錢模式,誰也不知道盈利的周期到底有多長。

        兩年時間過去,長租公寓行業經歷了輪番爆雷與調控,從拓荒走向精耕,但龍湖冠寓卻沿著自身清晰的發展模式,如期站到了盈利的關鍵點上。

        根據最新發布的年報數據,截至2020年底,龍湖冠寓已經布局30+城市,已開公寓數達9萬間,實現年租金收入18.1億元,在行業內繼續保持在前三名的位置。距離此前判斷的盈利節點只有一步之遙。

        「2021年冠寓將會實現盈利,預計收入為25億元左右,開業間數量達到11萬間」,這是龍湖集團首席執行官邵明曉在發布會上給冠寓立下的2021年發展目標。

        布局租賃住房業務的第五年,龍湖冠寓打響了盈利的「諾曼底之戰」。

        穿越周期:站在盈利的關鍵點上

        2020年,龍湖集團整體物業投資業務不含稅租金收入為75.8億元,同比增長30.9%。其中,冠寓全年實現租金收入18.1億,同比增長55%,4年復合增長率達221%,已經成為龍湖經營性收入的穩定貢獻源。

        截至期末,冠寓的整體出租率為88.5%,其中開業超過六個月的房源出租率為93.3%。哪怕是在疫情來襲的2020年,這也是一份不錯的答卷。

        “如果沒有疫情的影響,租賃業務去年就應該開始盈利”,邵明曉對長租公寓的發展持續看好,并且立下了「全年累計開業預計將達到11萬間,收入將提至25億元」的目標。

        這就意味著,2021年,冠寓的新增開業房源要做到2萬間,同時新增收入也要做到7億元。

        如果說,開業間與收入是顯性指標,那盈利便是更為嚴峻的隱性挑戰。要知道,在長租公寓領域,收房成本高是普遍現象,再加上后期房源改造及運營管理的成本,「盈利」一直是困擾行業的一大難題。

        但背靠龍湖的冠寓一直以來都保持了較低的融資成本,這是減少資金壓力的前提,隨之能解決一部分收益率問題。

        2020年,龍湖集團保持了平均借貸成本4.39%的低位,平均貸款年限6.59年;凈負債率46.5%,達到近五年低點;在手現金778.3億元,現金短債比(在手現金除以一年內到期債務)4.24倍。

        不光是低于行業的融資成本,冠寓在房源建、改造上也有自己的優勢。公開資料顯示,龍湖所有新的租賃住房產品都采用全拼裝結構,墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產以及組裝,圍繞裝配式產品構建一整套的實施體系,基本上能做到零甲醇的標準。

        一方面是超出行業的融資優勢,一方面是低成本、高質量的裝配式產品,如果冠寓真的能將規模做到11萬間、25億收入之后,跨過盈利的拐點或許真的不成問題。

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        四年錘煉:集中模式+精細化運營+用戶思維

        4年、221%的復合增長率,龍湖冠寓的成長不可謂不迅速,離不開多元成熟的商業模式以及精細化的運營管理。

        相比于頻頻爆雷的分散式公寓,龍湖冠寓從一開始聚焦的就是集中式的商業模式,囊括了行業中主要的三種集中模式:

        一是「純重資產」,自己品牌、自己運營管理;

        二是「中資產」,通過租賃其他業主持有物業,經過裝修改造重新分租出去,做運營管理、做用戶維護;

        三是「輕資產運營」,主要是管理輸出,可以跟政府等平臺做合作;

        甚至從開始做租賃住房業務時,冠寓就把「輕中重」三種模式都做了單店模型,以模擬整個運行邏輯,「可以說,四年來租賃住房業務基本是按照我們的規劃發展」,邵明曉說。

        在業務落地之前,就對商業模式甚至未來成長路徑做好模擬和框定,這也是龍湖一貫做事的習慣。

        在此基礎上,冠寓也在努力調整多元化的業務模式。比如,通過市場化行為快速獲取房源進行存量改造經營,與政府合作,協助地方解決人才安居問題。

        截至目前,龍湖冠寓已與全國多個重點城市政府及相關事業單位,房管局、公租房管理機構、國家科技園區等合作了40多個人才公寓項目,提供2萬多套人才住房。

        不僅是商業模式的清晰化定位,龍湖還將地產開發的數字化基因帶到了冠寓,從開發籌備到運營標準進行全覆蓋,大到公寓選址,小到服務裝修,構建成精細化運營的管理體系。

        如今的冠寓已經形成了一套完善的運營管理手冊,對用戶端、運維端、管理端進行全方位的數字化加持,對管理效率、用戶體驗的提升都有很大幫助。

        “在龍湖C1到C6的六大航道之中,C3團隊是非常年輕的團隊”,邵明曉說,龍湖每年都會從高等院校中招聘優秀學生到C3板塊,一線團隊與業務客層都集中在21歲到32歲,彼此進行同等對話,并且不斷迭代。

        這是冠寓所追求的「用戶思維」與「用戶關注」,也是龍湖集團董事長吳亞軍一直強調的,龍湖的長項以及底層基因。

        “我們隨時要問自己一個問題:你對客戶怎么樣?對客戶貢獻什么價值?提供了什么樣的體驗?如果沒有,這個公司沒有存在的意義,我們這個團隊也沒有存在的意義。”

        “現在整個冠寓已經進駐了30余個高量級城市,并沒有全面鋪開,未來龍湖還會繼續穩健發展,但更關注質量,另外對城市選擇也高度關注”,邵明曉透露。

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        未來成長可期

        從興起到蓬勃發展,再到野蠻生長,不可否認的是,長租公寓的確在經歷了大魚吃小魚的洗牌之后,逐漸從風口走向熱潮消退后的陣痛期。但這并不意味著,長租公寓失去了未來。

        《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示,56.55%的租客將長租公寓的房子作為租房首選,有近20%的租客會選擇購買長租公寓提供的保潔、搬家和維修服務。長租公寓有市場,也能講出新故事。

        根據國家統計局2019年數據,中國流動人口數量達2.41億。同時,根據國家衛生計生委流動人口司報告顯示,流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房。也就是說,我國租賃人口有近1.63億人,每個人都有一個“住得更好”的城市夢。

        為更多城市青年創造溫暖而明亮的節點,讓城市青年在冠寓的租住生活更美好,這是冠寓的初心和使命,也正與當前政策不謀而合。

        早在2018年,兩會就提出“培育住房租賃市場,發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

        時隔兩年,「租賃」再次被寫入政府工作報告。《2021年政府工作報告》將之前的「培育」市場改成現在的「切實增加」供給,表明租賃住房已然成為政府大力發展的對象,成為解決大城市住房問題的重要著力點。

        「租售并舉」的政策號召之下,未來十年,才將真正是住房租賃市場快速發展的重要階段。

        但與此同時,市場秩序不規范、參與者能力的參差不齊、產品品質標準模糊等問題成為行業發展桎梏。

        為此,龍湖冠寓積極與相關部委、行業協會等聯系互動,積極參與編制國家標準級《租賃住房建設運營標準》。針對建筑規劃設計、運營管理標準等多個模塊,龍湖冠寓均貢獻了富有建設性的建議。

        從當前租賃市場需求增速來看,到2030年,中國房屋租賃市場的租金規模將超過4.6萬億元。關乎到城市青年的生活,這個萬億市場需要更負責任、更高品質、更有能力的積極參與者。

        “打造有生命的空間,有溫度的服務”,一邊是租賃住房的政策東風,一邊是集中模式與精細化運營的先手紅利,在2021年冠寓實現盈利之后,或許帶來的將是一個嶄新的租賃住房發展的未來。

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      [編輯:邱宜朋]
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