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      龍湖商業2020:練好“行活”,穿越周期

      樓盤速遞 | 2021-04-09 09:43:27 我要評論
      [導讀]龍湖商業2020:練好“行活”,穿越周期
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        3月26日,龍湖集團(0960.HK)發布2020年度業績,龍湖集團董事長吳亞軍、CEO邵明曉以及CFO趙軼出席。

        從年報公布的數據看,龍湖保持了一貫的業績均好性,全年實現營業收入1845.5億元,同比增長22.2%;股東應占溢利為200.0億元,剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利186.9億元,同比增長20.2%,毛利率為29.3%。

        這樣的成績,也兌現了吳亞軍在2020年初的要求,盡管當時疫情帶來明顯沖擊,吳亞軍仍舊表示,龍湖全年業績要保持適度增長,并稱“這是強者的姿態”。

        從收入來源看,物業發展業務仍舊是最大的業績貢獻者,實現營業收入1709.8億元,同比增長21.4%;物業投資業務則在疫情之年,實體商業普遍遭遇重創的情況下,實現31%的增長,錄得租金收入75.8億元,成為龍湖業績的“壓艙石”。

        在物業投資業務中,商場占比最高,超過3/4,實現租金收入58.2億元。

        這一年,單是新開業項目就達到了10座,如果以每座商場300家商戶粗略估算,總共落位的商戶就達到約3000家,而每個商鋪落位前,需要溝通的商家數量更可能數倍于此。疫情是一個無法回避的因素,受到沖擊的實體商業品牌退租、減少開業,都是正常反應,因此,商場開業和運營過程中,龍湖商業團隊不可避免地要面臨重新招租的情況。

        最終,龍湖保證了開業數量,也保證了開業質量,去年整體出租率達到96.9%。這是龍湖商業執行力、業務定位、財務體系共同發力的結果。

        這些能力不是一朝一夕之功,在龍湖商業內部,最常聽到的一句話就是“把行活做好”,所謂“行活”,也就是商業運營的基本功,小到地面的凈度,細到商戶貨品的選擇,都在龍湖商業團隊的工作列表內,這種極細的管理顆粒度,標準化之后的作用是巨大的。

        同時,龍湖的商業布局在一二線核心城市,從疫情中復蘇的能力更強,從項目實際的復蘇過程可以看出,經歷過前4個月的沉寂后,人們的生活逐漸回歸正常,即便客流并未恢復到往年同期水平,但銷售額卻超過了同期,這也是高能級城市消費力的明證。

        除了運營能力和定位之外,要做好商業,還有一個基礎不可忽略,就是資本的加持。邵明曉多次強調,商業地產是資本成本的游戲,當然背后要有運營、選址、定位、建造的能力,但底層邏輯上,融資成本超過5%,持有商業一定會遇到巨大的挑戰。2020年,龍湖的平均融資成本4.39%,低于整體回報率,實現了正杠桿。

        目前,龍湖是極少數獲得穆迪、標普、惠譽全投資級評級的民營房企,談及原因,邵明曉介紹,租金收入可以覆蓋利息是其一,其二是商業高速增長提供的可再生的經常性收益(Recurring Income)。

        商業發展與融資成本互相作用,產生正向影響,而資本成本的降低,對龍湖集團的所有業務都帶來了機會。

        在數據之余,吳亞軍稱,深入來看,商業之所以能夠順利完成目標,也得益于企業價值觀和企業文化的助力。在去年疫情之初,誰也不知道疫情會持續多久,龍湖的商業運營體系在最困難的情況下,提前開工或準時開工;另外,商業運營團隊主動提給客戶降租,以及受運營收益影響的情況下,堅定達成開業目標和預算要求的兩個收入目標。

        這種經歷了20年積累打磨出來的系統化能力,也令龍湖管理層對商業抱有信心。

        2021年,龍湖商業的收入目標為85億元,這一目標相比2020年的58.2億元增幅達46%。

        這是一個不低的增速,除了2021年新開業11座商場之外,還需要已開業項目同步實現增長。

        邵明曉表示,從今年來看,一二月份龍湖商業單店增速達到13%,客流、銷售以及單店數據都是正向的,對完成2021年的商業收入目標有信心。

        不僅如此,邵明曉介紹,至少在未來5年,龍湖商業的租金將保持30%的增長,比住宅開發業務要快,同時對集團的利潤貢獻力爭保持每年一個點的增長。

        從龍湖目前的項目儲備看,截至2020年底,龍湖運營的商場達到49座,在手的商業項目數量已經超過100個,分布在27座城市,按照一年開業約10座商場的節奏,未來5年的新項目儲備充足。同時,邵明曉研判,中國45個有地鐵的城市大概有七八千個站點,這里有很多機會,并且與龍湖的能力圈高度匹配。

        而按照30%的增速,最遲5年后,龍湖商業的租金收入將超過200億元。吳亞軍曾表示,“商業實現200億元收入以后,不再需要我們為其輸入現金流,他們完全可以實現自有現金流的正向循環,而且穩定的收益可以確保公司在任何波動的周期里都有壓艙石”。

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      [編輯:邱宜朋]
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